不动产查询服务亟待优化

       根据《不动产登记资料查询暂行办法》，不动产权利人、利害关系人可以查询、复制不动产登记资料，也可以委托律师或者其他代理人查询。清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等依法有权管理和处分不动产权利的主体，参照权利人的查询规定查询。不动产查询作为公民维护自身权益、推动司法程序、保障交易安全的关键环节，但在现实实践中却暴露出诸多机制瓶颈与困难，严重影响公民合法权益的实现。这些做法与《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》等法律法规中保障权利人、利害关系人查询权利的规定相悖，不仅损害了公民的知情权，也阻碍了市场经济活动的正常开展和司法纠纷的有效解决，亟待优化简化。

       一、现实存在问题

       一是公权与私权查询失衡

       根据调研，当前不动产查询工作过度侧重公权力机关的查询需求，在资源配置、流程设计等方面给予倾斜，而对公民私权利查询重视不足。在查询系统建设上，更偏向满足公权力机关批量查询、深度查询的功能开发，公民查询界面和操作流程却不够便捷友好，导致公民查询体验不佳。查询主体认定争议 ：配偶一方能否查询另一方不动产登记信息存在争议，实践中对于配偶查询应适用权利人还是利害关系人规则尚不明确，需进一步明确和平衡夫妻相互知情权和个人隐私权的关系

       二是查询范围受限

       公民及公民委托代理人通常仅能查询委托方自身信息，对于交易相对方、婚姻对方、纠纷关联方等对方相关信息，查询遭遇重重阻碍。比如在房屋买卖纠纷中，买方想查询卖方房产的抵押、查封等限制交易信息时，部分部门以保护隐私、缺乏明确法律依据为由，设置过高门槛，甚至直接拒绝查询，使得公民在交易和维权中处于信息劣势，难以准确评估风险、维护自身权益。一些地区不动产登记信息化建设不完善，缺乏便捷的线上查询渠道，线下查询流程繁琐，查询场地和人员安排不足，导致查询效率低下。

       三是部门执行偏差

       信息安全与隐私保护平衡困难：在保障查询权的同时，难以精准把握信息安全与隐私保护的平衡。一方面存在查询人泄露查询信息的风险，另一方面登记机构可能以保护隐私为由不合理限制查询。部分不动产登记部门在执行查询规定时，存在对法律理解不准确、执行标准不统一的问题。一些工作人员机械解读法律条文，将本应属于利害关系人可查询的合理范围进行不合理限缩，导致公民正常查询诉求无法得到满足；同时，不同地区、不同部门之间查询规则和尺度差异大，造成公民在不同区域办理相同查询业务时面临不同结果，破坏了法律适用的一致性和公平性。

       二、意见建议

       （一）完善查询细则与标准

       由国家层面尽快出台关于不动产查询的详细司法解释或实施细则，明确公民及委托代理人在各类情形下的查询范围、条件和程序。细化利害关系人的认定标准，列举常见的利害关系场景及对应的查询权限，消除法律模糊地带，为不动产登记部门提供清晰、统一的执行依据，确保各地在查询工作中有章可循，避免出现同案不同查的现象。

        （二）优化查询流程与服务

       不动产登记部门应简化、优化、细化公民查询流程，减少不必要的证明材料和繁琐手续。建立线上线下一体化查询平台，线上平台提供便捷的自助查询入口，方便公民随时查询；线下设置专门的查询服务窗口，安排专业人员指导和协助查询，解答疑问。同时，加强对工作人员的业务培训，提升其法律素养和服务意识，确保查询工作高效、规范开展。

       （三）强化监督与救济机制

       依法构建不动产查询监督体系，由上级主管部门、监察机关等对不动产登记部门的查询工作进行定期检查和不定期抽查，对违规限制查询、故意刁难查询人的行为进行严肃问责。设立查询投诉渠道，如投诉热线、网络平台等，方便公民对不合理的查询行为进行投诉。完善救济途径，公民对查询结果不服或查询申请被不合理拒绝的，有权申请行政复议或提起行政诉讼，通过法律途径保障自身合法查询权益。